「春节特辑——大年初四」共有产权房：确定性的房住不炒：《国产成人精品久久免费动漫》

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

从20230年4月开始，我在全网发布文章和答疑，头条累计558天发布原创文章，每日不断，全年无休。

又到春节了，今年打算休息几天，告知大家一下。

2023年1月30日至2月7日，“章哥说买房”将暂停发布新的原创文章。

从大年初一（2月1日）到初七（2月7日），我将从章哥说房专栏的第一章《房产价值判断第一课》中选出七篇免费分享（首次全网发布），这些都是我关于房产价值判断的底层思考，篇幅比较长，力求说清讲透，感谢大家的支持。

最深入房产属性解析，开启房产财富成长第一步春节期间，免费咨询照旧，我会抽时间回复。

祝大家虎年吉祥如意！1按照官方的说法，中国的共有产权房制度是从英国引进的。

最早是淮安开始进行试点，然后其他城市也开始试行。

中国有个特点，就是甭管国外多么成熟的制度，引入之后都要进行一些变形，至于是否合理不知道，但都说是为了符合中国国情。

就像这共产房制度，在英国已经实行了40多年了，很成熟。

出发点也是为了福利，帮助资金少的家庭买房，购房资格的审核跟咱们本质上差不多，都是以收入为界定标准。

但之后就有所不同了。

中国是由政府拿出土地，限定好最高价格之后，让开发商们来竞价拍地。

开发商觉得有利润或不赔钱就开发成独立的小区，简单说就都是新房。

双方的持有比例也是由政府限定好的，不许更改，也没人跟你讨价还价。

业主买了房就随便住，只是如果出租的话要和政府按比例分成收益，但估计也没人管，至少到现在还没听说。

英国不同，他们是先由政府出资成立一家机构，就叫共产房协会吧。

然后申请人在获得资格之后，可以自己去市场上选房，新房二手房都行。

选好后和政府协商是否能合资，如果同意那就合伙买房。

具体比例没有明确限制，超过25%就行。

但合伙买房后，无论你是自住还是出租，都要按市场价支付政府那部分产权的租金。

打个比方吧，1套100万的房子，你出25万协会出75万共同买下了。

但你入住之后必须每个月都支付这75%股权的租金，这套房如果出租的话每月租金1万，那你就要每个月给协会7500，人家相当于收房租的房东。

我觉得这么做是相对合理的，这确实是共有产权，俩人合伙买房，谁也不吃亏不占便宜。

或者说，相当于给了无房户买房除独资之外的另一个选择。

2以北京为例，如果按照英国制度，看看一套价值300万的房子怎么做？租金大概是每个月4000。

买房人如果自己买，假定首付35%，105万，25年期贷款，那月供就是11000。

但如果是与政府合伙，政府持有20%，那总房款实际为240。

还是首付35%，84万，那每个月的月供9000。

但需要另外支付4000*0.2=800块钱，合计9800。

两个方案各有优劣，独资是首付和月供都高点儿，但到最后全部产权都是自己的。

共产是首付少点儿，月供和租金加起来也比独资的月供少点儿，但到最后这房子还是共产。

这就看自己的经济能力怎么选了。

3出售环节两国也不太一样，在英国你可以随时用市场价购买政府的产权，都买到手之后这房子就是你的了。

以后出售的时候就是市场价，卖给谁都行，只不过政府有优先收购权。

如果没有买完政府的产权，那同样可以用市场价卖房，但是只限定于有购买资格的人群，买房的这个人再重新和政府协商持有比例即可。

这样的运行结果就是，政府逐渐掌握了一批房子，利润就是收租金和卖房时的升值部分。

北京则不同，共产房是封闭循环的，政府的产权不卖给你。

限售五年之后，你只能以指导价卖给其他具备购房资格的人。

也就是说，政府只赚房子升值的差价。

但这觉没觉出不太合理啊？政府的收益好像得到得太慢了，算上期房和等房本，至少要七八年之后才可能有收益，中间既没有利息也没有房租，吃亏了吧？可这是国有资产，每年都是要由国资委审核的，能就这么轻易地补贴出去吗？买房人当然认为是应该的，政府的钱本来不就应该补贴穷人吗？可这简直是笑话，能动辄拿出百万首付的人能算穷人吗？北京的贫困线有这么高吗？这可都是纳税人的钱，是财政资金，凭什么在没有利润的情况下帮买房人发财啊？所以，这其中必有隐情，也就是隐蔽的利润，在你看不到的地方。

比如说，政府拿出的土地肯定都不是好地段，好地方还留着卖高价盖商品房呢。

那不好的地段成本就低，假定每平米楼板价1万的成本吧，然后限定房子3万一平，政府持有20%产权。

之后就组织开发商来竞买呗，设定个楼面底价，比如2万。

那只要是有开发商愿意拿地，政府的成本就已经收回了，大概率还有利润。

至于那20%的产权什么时候变现无所谓，在账上趴着吧，反正就是个数字游戏。

当然这只是我的一种解释而已，是否认可看自己的判断。

我认为是能自圆其说的，否则就不能解释为什么政府占有产权却不收租金，为什么非得要指定开发新小区，为什么不能协商持有比例？照搬英国的制度不是挺好的吗？之所以不能照搬，就是英国佬的这种方式赚钱太慢，至少是回本太慢，咱们的合伙人等不及。

4现在估计又有人问了，现在有新型共产房上市了，出租收益全归买房人，而且卖房时不用非得卖给具备资格的，只要补足政府的产权部分，就可以转成商品房。

说得对，但这是为什么啊，不多问问自己吗？其实很简单，首先是政府看不上那点儿租金收益，监督和收取得还挺费劲，弄不好都不够成本，索性不要了。

另外要注意，买房时按比例卖给你房子，你再卖房时，政府可是只按原始价值的比例收回资金的，为什么？更简单，政府这部分股权是国资，不能赔，而且还想快速收回。

假定土地成本还是1万，两万卖给开发商，然后限定房价3万，政府持有20%，你只用花2.4万就能买到。

但那6000块钱是你欠着政府的，无论将来你出手时是赔是赚，都必须给6000。

不追求高利润，先锁定不赔钱，这才是投资的最高境界。

至于你是什么境界，自己琢磨。

5那再回头说之前的共有产权房，更适合什么家庭？适合纯自住，没有投资意愿，也轻易不再置换的。

比如前几天在网上看了个视频，某个市区腾退的老北京说得就很有意思。

政府腾退给的钱太少，不够买商品房的，所以只能买共产房。

人家完全没有投资保值的意愿，只是不想租别人的房子而已，那就买共产房挺好，好歹是自己的房子。

而且老爷子还说了，就因为房子的事儿，已经和儿子也闹翻了没来往，那索性连让他继承都不考虑了。

自己先住几年共产房，等不能自理了就住养老院去。

到时候这共产房是租是卖看情况，反正肯定是花干净走人，潇洒无牵挂。

甭管老爷子说的是不是心里想的，但也确实是这么个理儿。

共产房没有投资性谁心里都明白，之所以不好卖就是因为买房人觉得赚不到钱。

那这种房就只适合准备长期自住的家庭，目的就是不租房，住自己的新房子。

6共产房的制度设计得非常好，几乎堵死了所有的投资通道，可以说是房住不炒的经典设计。

首先是设定了共有比例，限定了只能在小范围人群内流通，然后还要由政府来核准售价。

而商品价格是供需关系决定的，那在限定了购买人群的情况下，接盘人肯定少，价格大概率炒不上去。

当然，核准售价，也就意味着肯定炒不上去。

政府的目的是房住不炒，如果自己作为合伙人也赚到了钱，那不是成了炒房客的帮凶了吗？其次，投资品的三大要素就是处置权，收益权和流动性。

而五年限售，就是进一步限制了流动性，不能即时变现的商品自然没有投资性。

另外新房之所以受追捧，就是因为新。

而连等房本再限售，至少七八年后才能卖，那时候就是普通二手房了，溢价几乎耗尽，想卖也不如房龄新的时候受追捧了。

第三，既然要做到房住不炒，那就要把炒房人的资金锁定，相当于把他们的钱套牢在共产房上，让他们想炒也炒不了了。

不仅套牢七八年，将来套现的时候还不让他们卖高价，也就自然失去了炒房的能力，非常巧妙。

再有，谁都知道保障性住宅的质量一般，在限定售价后，开发商更没有动力来保证质量了。

而既然是价值投资，那只有品质高的才更有投资性，质量一般的话想炒也炒不高。

就算真的是质量不错，也很难让大众和将来的接盘人相信。

因为人们已经留下了这个质量差的刻板印象，也更会当做砍价的借口，价格自然高不了。

所以，买共产房最合适的就是长期自住，投资什么的很不靠谱儿。

7这背后还有个逻辑，就是政府毕竟是少收取了土地出让金，等于是让渡了一部分收益。

而这些钱是全体纳税人的钱，政府有权力拿来补贴买房人吗？有权力，但这也要有个前提，就是这些人买房是用来住的，而不是用来炒的。

否则，政府怎么向其他纳税人交代，人民能认可吗？所以这就产生了一个悖论，如果政府没有让渡收益，买共产房的业主也就没占到便宜，那这费劲的排队摇号还有意义吗？如果政府让渡了收益，那就绝不能让买房人借政策发财，那这排队摇号的还有意义吗？无解。

中国老话是一分钱一分货，外国老话是天下没有免费的午餐。

这天底下的事情都是等量交换的，有得必有失。

感觉在房价上占了便宜，那就一定会在其他地方吃亏。

占了自住的便宜，那就会吃投资的亏，这才是公平。

最后说两句新型共产房，很多人都感觉很便宜。

那是因为减去了政府持有部分，其实加上的话价格并不算低。

比如某北部共产房吧，限价11万，政府持有20%，实际支付9万，感觉很便宜，和周边倒挂了。

但这是你买来的实际付出价格，而假定过几年出手，那就必须要卖11万，否则怎么给政府补足产权？这11万我也不知道是否好卖，看市场了，也看开发商的质量。

可是，这个楼盘的楼面价高达7万，在卖11万的情况下都未必能赚到钱，顶多是保本。

正常情况下是楼面价*1.5倍才不赔钱。

而现在等于才2万的建安费用，真不知道开发商怎么保证质量，价值投资怎么实现。

拭目以待吧。

8总之，奉劝所有抱着投资心态想买共产房的人，最好抛弃幻想。

北京历史上出现过n多种保障房了，在没有共产房制度严格的情况下都没有升值好的，这么严苛的制度，还是放平心态吧。

连直接继承都做不到的房子，自然没什么投资性。

毕竟房子是用来住的，房住不炒。

另外再说一点，很多买共产房的人其实不是不知道这种产品不适合投资，他们只是在赌而已，赌政府10年后会放开政策限制。

这也不好说什么，只能说比较难，广州的第一批三七开产权房已经等了18年了，这期间各种手段都用了，但还是没等来大赦。

政策一旦制定，不太好更改，人生中又有几个18年呢！仅供参考。

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